“21世纪中国房地产业展望”研讨会综述

摘要：

由武汉市房地产管理局和华中师范大学经济学院共同举办的“21世纪中国房地产业展望”学术研讨会于2001年4月25日～27日在华中师范大学召开，来自海内外的几十名企业界精英、学术界专家、教授和有关政府部门的领导参加了这次会议。这次会议就我国即将加入WTO和新经济模式对房地产业的影响进行了深入的分析，并就我国当前房地产业存在的问题及如何走跨越式发展的路子，推进房地产业健康、稳定、快速的发展进行了广泛地探讨。
一、房地产业发展的两个立足点：基本国情和国际经济发展
与会代表一致认为，21世纪的中国房地产业应具有良好的发展前景，但要实现这一前景，必须立足于我国的基本国情和国际经济发展。
(一)房地产业的发展必须与基本国情相适应
我国房地产业是以住房制度和城镇国有土地有偿使用实施为契机而逐步发展起来的。1993年政府实行宏观调控后，房地产市场趋于冷淡，1999年国家提出把住宅业作为国民经济新的增长点和消费热点以来，房地产业又成为一个投资热点。与会专家认为，我国房地产业的发展必须立足于我国的基本国情：一是我国土地资源不足，我国人均耕地面积不及世界人均耕地面积的1/3，仅为1.17亩。随着城市化的发展，耕地负荷的人口压力日趋严重，面对土地资源有限的现实，房地产业的发展必须与人口增长、土地资源及环境等方面相适应，保证社会经济的可持续发展。二是我国是一个发展中国家，各地区、各城市之间的社会经济差异较大，经济发展极不平衡，因此，在制定房地产业发展战略时应切合实际，避免趋同化。
(二)房地产业的发展必须与国际经济发展相适应
进入21世纪，我国社会经济、文化的各方面将更趋国际化，我国房地产业的发展必然要通过自身的制度创新以更好地适应这种变革。首先，现有的房地产的各项制度，是适应当前中国特色的社会主义的一些制度，在一定程度上促进和推动了我国现行的房地产业的发展，但同时这些植根于中国土地上的通过嫁接、改良的一些制度有时也限制甚至阻碍着中国房地产业的进一步发展，成为一个不得不有所突破的瓶颈；其次，经济全球化的浪潮已席卷我国经济的各个方面，房地产业也面临着中国进入WTO之后如何与国际房地产业通行的规则、制度接轨的问题，城市规划及房地产的地域性等面临着“摊大饼”等种种问题。必须通过自主的房地产制度改革，不断汲取和借鉴国际上通行的、符合中国市场经济发展的一些成功的房地产制度的经验，以更好地适应和服务于未来经济中房地产业的健康快速发展；第三，房地产业的改革与发展，不仅对产业本身具有重要意义，而且对改善我国的投资环境，提升我国的国际影响，吸引外资等都具有重要意义。因此，房地产业的发展与创新还肩负着我国经济与国际接轨的排头兵和先行者的重任，更应密切关注和积极稳妥地参与国际房地产业的发展和竞争。
二、创新是房地产业发展的突破口
与会代表认为，长期以来，我们探讨房地产业发展，很少从创新的角度来思考，特别是对新形势下房地产业如何创新的问题，研究得不够。房地产业要想真正成为我国国民经济发展的支柱产业，应从以下几个方面进行创新：
（一）房地产金融创新是房地产业发展的突破口之一
住房抵押贷款方面，比较突出的是抵押贷款自身的“三性”问题，即抵押贷款资金的流动性、安全性、盈利性问题。根据国外经验，实行抵押债权证券化，开放抵押贷款二级市场是解决上述矛盾的较好办法。我国理论界和政府部门对住宅抵押贷款二级市场和证券化本身的理论、运行程度以及国外的经验作了很多分析介绍和研究，但对其在我国当前是否具备可行性，则意见不统一。对此，与会代表认为，抵押贷款证券化在我国实施的基础条件已具备，尽管尚有不利因素，但并不影响开始试点，并在试点中总结经验、创造条件、逐步完善，进而在全国推开。另外，对公积金管理和运作，必须进行有效的创新，如实行公积金管理机构银行化，即把公积金管理机构由现在的一个政府职能部门变为一个独立从事公积金管理和运作的金融机构。
（二）房地产市场的创新是房地产业发展的另一个突破口
1．土地市场是整个房地产市场的源头。国有土地的使用政策、价格机构和价格水平等方面直接影响和制约房地产业的发展。针对目前我国土地使用政策存在的问题，与会专家提出：一是改国有土地使用权出让制为土地年租制或短租制，即土地使用者按年缴纳地租，这种方式有利于国家对土地市场的调控，也有利于国有土地资产的保值增值，对降低房价，扩大内需也有着重要的意义。二是严格控制土地批租总量，根据经济发展水平及房地产市场需求，制定科学、合理的建设用地计划，建设用地的供应应以提升产业结构及促进区域经济发展为依据。
2．住宅市场是整个房地产市场的重要组成部分。首先，住宅一级市场的模式直接影响房地产业的发展，目前我国住宅市场有主要采取以售为主，以租为辅的模式。这主要源于对“居者有其屋”的误解，其思想是实行住房自有化，即在我国实行居者有其屋就是每家每户都要住进自己拥有产权的房屋。但由这一思想所形成的住宅一级市场以售为主的模式，与我国目前的基本国情不太适应，主要表现在：我国目前人均收入低于西方发达国家，在西方发达国家中住房私有化率平均为60%，而在我国住房自有化率想达到75%是不太可能的，如果一再变性强制居主购买住房，则会步入20世纪80年代英国住房私有化的老路。所以我们应该以此为鉴，及时调整住宅一级市场的模式，结合土地市场年租制，大力发展租赁市场。这不仅可以降低住房的入住门槛，切实实现“居者有其屋”的住房社会保障性功能，而且可以解决目前城市住房，特别是多层、高层住房产权不清的问题（这里产权不清是指多层和高层住宅中墙体、楼梯等共同部分无法分割所引起的纠纷），还可以促进我国城镇住房制度的改革，不仅可以避免由低价出售公房所引起的国有资产的流失，而且可以减少住房分配的不公。与会代表认为，住房一级市场应该以针对广大工薪阶层为主要对象的租赁市场为主，并且考虑到住房的社会保障性，住房租赁可以由政府和市场这两只手来调控。其次，住宅二级市场的活跃与否，同样也促进或阻碍着房地产业的发展。目前我国住房二级市场不活跃的原因有多种，主要表面为：中介服务机构和机制不健全，多数中介机构综合素质差，服务不到位，质量不过关，存在乱收费的现象；二级市场交易方式缺乏创新。对于第一种原因，只要规范相应的规章制度，就可以解决。第二种原因并没有引起多数人的注意。然而在现实中，交易方式的创新更能给住宅二级市场带来巨大的活力，贵州首先偿试的房屋银行就是一个很好的证明。除此之外，在住宅二级市场中还可以偿试行纪的方式（一种代理行为，买卖双方不直接见面，由代理人按事先与委托人签订的合同来代理委托人进行交易的一种行为）。
（三）产权制度的创新、税费制度的改革是房地产业有序发展的基础
1．产权制度的创新
近几年来，理论界对房地产产权问题进行了一些探索和研究，但在许多问题上存在着较大的分歧。与会专家认为，我国现行的房地产产权制度是造成国有土地所有权主体“缺位”和产权主体“无序混乱”的根源，已严重影响了房地产业的发展。对此，专家们提出：一是构建多层次的产权结构，即房地产所有权、房地产业权和房地产他物权。构建产权结构，可以解决目前我国有关土地立法中的难点，也有利于进一步深化房地产业体制改革；二是塑造多元化的产权主体，即确立房地产所有权主体、业权主体、经营权主体及其他项权利主体，以规范经济活动中各利益主体的行为，使各利益主体之间形成有效的内在约束机制，保证房地产市场运行的有序性。
2．房地产税制度改革
在房地产业领域中，税外收费越来越多，以费代税，以费挤税的问题相当突出。对此，与会专家们提出：一是取消一切不合理、不合法的房产收费。清费立税、费改税，只保留必要的少量的房地产收费项目；二是将具有准公共品性质的项目收费（比如水、电、通讯设施等）从房地产开发领域中剃除出去，而改由受益人缴纳，即通过水费、电费、通讯费等来逐步收回投资，并实现其价值；三是在此基础上改革房地产税制，宜设置房地产保有税类、房地产取得税费类、房地产收益税类，同时，降低房地产转移税率，提高房地产保有税率，把课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构；四是逐步把房地产税收培育成为地方税收的主体税种。
（四）房地产企业的活力和竞争力是房地产业发展的必备条件
1．房地产企业体制改革是增加企业活力和竞争力的有效途径之一
房地产企业作为房地产业的主体，其有无生命力和竞争力决定房地产业的发展。在我国目前注册的房地产开发企业有27000多家，大多数企业规模小、素质差，平均企业资金额3000万左右，每年开发的房屋建筑面积的70%由三级以上的小公司开发。这种开发企业的组成格局，无论是与基本国情还是国际发展，都不适应。首先，我国现阶段对房地产需求，特别是城镇居民对住宅的需求还处于量的增长阶段，与之相应的房产开发企业应为大企业。所以目前我国的房地产开发企业必需采取股份制，通过上市构建大企业，以实现企业的规模化，适应现阶段房地产发展的需要。其次，国有房地产企业应走民营化道路，通过产权主体的多元化和分散化对国有房地产企业进行改制。在改制中允许占一定股份的多个股东存在，从而形成规范的监督机制。同时通过经营者持股实现对其的激励和约束，这样不仅可以盘活国有房地产企业，而且可以增强房地产企业国有资本的控制力。房地产企业只有从规模化和民营化两方面进行体制改革才可以增强企业的活力和市场竞争力，才能适应基本国情的需要，才能适应国际经济发展的需要。
2．创立房地产品牌也是增强企业活力和竞争力的途径之一
随着我国加入WTO和新经济的发展，今后房地产领域的竞争将会越来越激烈，竞争的内容将会由价格竞争转到非价格竞争，最后竞争的焦点将会集中在品牌上。所以，房地产企业要在今后的发展中立不败之地，就必需创立自己的名牌，包括产品品牌、服务品牌、企业品牌等多方面。
三、结论
会议期间，与会专家对我国房地产业发展中所涉及的各方面的问题进行了全面深入地探讨，并且提出了一些可行性强、有效性高的建议，为政府部门在今后房地产领域的管理和调控提供了富有价值的参考意见，同时也为房地产企业在今后的发展中指明了一条道路；也提高了学术界理论探讨的可行性与时效性。但房地产业是一个不断发展的产业，在今后的发展中还会遇到一系列的问题，如房地产业在进入倒U曲线拐点后，应如何发展？房地产开发企业从对量的需求进入到对质的需求阶段后应如何立足市场？等等。这些问题都还需要各界人士的积极探讨，以为我国房地产业的健康、快速发展提供有效理论依据。

机标关键词：中国、房地产业发展、研讨会综述、房地产市场、国有房地产企业、经济发展、住房、国有土地、制度、基本国情、住宅二级市场、创新、住宅一级市场、抵押贷款、产权、竞争力、房地产开发企业、公积金管理、改革、居者有其屋

所属期刊栏目：40

分类号：F293.3(城市与市政经济)

在线出版日期：2004-01-08（万方平台首次上网日期，不代表论文的发表时间）

页数：共3页

页码：138-140